主委拒付的場景幾乎每棟大樓都演過。但「拒付」分兩種:依法拒得有道理的,跟其實沒資格拒的。分得清楚,後面要不要自費先修、要不要走調解、要不要提告,才知道怎麼走。第一刀永遠先切在這裡 — 壞掉的東西,算「共用」還是「專有」?
第一刀:共用 vs 專有
公寓大廈管理條例把責任邊界寫得很乾脆:
專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定使用人為之,並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。
白話翻譯:你家的門裡面,你自己修;門外公共的,管委會修。但是「公共的」有沒有那麼直觀,真實情境裡爭議最多:
| 項目 | 屬性 | 誰負擔修繕費 |
|---|---|---|
| 外牆、屋頂、屋頂突出物 | 共用 | 管委會(公共基金) |
| 電梯、樓梯間、走廊 | 共用 | 管委會(公共基金) |
| 公共管線(總水管、消防、化糞池、配電盤) | 共用 | 管委會(公共基金) |
| 門牌號內所有空間、自家裝修 | 專有 | 住戶自負 |
| 陽台(專有,但外觀屬共用) | 混合 | 內部住戶修、外觀管委會修 |
| 分管使用的車位、頂樓平台、法定空地 | 約定專有 | 分管人自負(規約另定者從規約) |
| 兩戶共同壁、樓地板及其內管線 | 特殊 | 適用條例第 12 條(下方詳述) |
規約有可能把某些項目重新劃線(例如把陽台外觀劃成住戶責任),但條例第 7 條明定外牆面、樓地板、共同壁、樓梯間、屋頂等不得約定為專有,規約寫了也無效。手上有規約,先把這幾條翻出來對照。
管委會「合法拒付」的三種情境
下面這三種,管委會拒得有理,不必跟他爭:
- 純專有部分損壞 — 自家門內水管、自家壁面油漆、自家裝修裂縫,管委會本來就沒有修繕義務
- 可歸責於特定住戶 — 你家小孩在公共走廊塗鴉、自家裝修施工敲壞共用管線、私自外推違建造成滲水,條例第 10 條第 2 項但書直接指向該住戶單獨負擔
- 規約有特別約定且合法 — 例如規約明定「冷氣排水管由各住戶自行維護」(冷氣管原屬個人設施),這類在法定不得約定為專有之外的項目,規約優先
管委會「違法拒付」的三種情境
這三種最常見,但其實管委會沒資格拒:
1. 外牆滲水進屋,管委會說「水跑到你家就算你家的事」
錯。漏水責任看源頭在哪,不看水滲到哪裡。源頭在外牆、屋頂、共用管線就是管委會修,即使水路經過你家牆面。實務上要做的是請防水廠商出具「滲水源檢測報告」,確認源頭在共用部分,把報告附在書面通知裡。
2. 公共基金不夠,主委說「沒錢沒辦法」
錯。條例第 10 條第 2 項明文「由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔」。基金不夠就召開區分所有權人會議決議特別分攤,不是讓共用設施持續壞著。主委不召開,1/5 以上區分所有權人可依條例第 25 條連署召開臨時會議。
3. 公共管線在你家天花板內,主委說「管線在你家就算你家管」
錯。共用管線的「屬性」由功能決定,不由物理位置決定。穿過專有部分天花板的總水管、消防管、瓦斯總管,只要是供整棟住戶使用,就是共用部分,修繕費由公共基金負擔。住戶要配合的是「開放維修動線」,不是「自付維修費」。
上下樓漏水:條例第 12 條的特殊規則
樓上漏到樓下是大樓最高頻爭議,而且管委會通常不想介入。原因是條例給了一條獨立規則:
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。
三種判讀:
- 原因不明 / 老化 — 上下住戶各半,管委會不出錢
- 可歸責於上方住戶(例如上方住戶裝修打到防水層、地板防水未做、自家管線破裂) — 上方住戶全責,可請求侵權損害賠償
- 可歸責於下方住戶(較少見,例如下方裝修破壞自家天花板防潮) — 下方自負
管委會這時的角色是協調與證據保全,不是付錢:依條例第 36 條,管委會應協助處理共有及共用部分爭議,實務上會出面協調、調閱規約、開立會議紀錄供日後求償使用。求償走民法第 184 條(侵權)或第 767 條(物上請求),先聲請鄉鎮市調解,不成立再進民事庭。
住戶自救四步驟
- ☑ 書面報修 — 不要只在 LINE 群組講。寄存證信函或正式書面到管委會,寫明損害位置、項目、要求修繕期限、附照片
- ☑ 取得共用部分證明 — 滲水源檢測、管線配置圖、規約對照,證明這是共用部分
- ☑ 會議提案 — 列入下次區分所有權人會議或管委會會議,要求作成決議。主委拒絕召集,連署召開臨時會議
- ☑ 主管機關 / 訴訟 — 仍拒付,向縣市公寓大廈主管機關(通常是建管處、都發局)申請調處;或自費先修保留全部單據,事後依條例第 10 條請求返還
常見誤解
「我有繳管理費就是業主,管委會就要修」
繳管理費只是分擔公共基金,不會把「自家門裡」變成共用部分。專有部分的維修永遠是住戶自己負擔,不論繳了多少年管理費。
「規約寫了就算數」
規約優先於條例的非強制條文,但不能違反條例強制規定。把外牆、屋頂、共同壁、樓地板劃成住戶責任的條款一律無效,即使在規約裡蓋了所有住戶的章。
「主委決定就是管委會決定」
不是。重大修繕、特別分攤、公共基金動支超過規約授權額度,都要管委會會議決議,甚至要區分所有權人會議決議。主委個人意志無權拒付符合條例規定的維修案。
結論
管委會拒付要不要照單全收,看三件事:壞掉的東西屬性是共用還是專有、責任能不能歸責於特定住戶、規約有沒有合法地把這項另作分配。三題判完,合法拒付的接受、違法拒付的就走書面 → 會議 → 調處 / 訴訟。
真正會卡關的不是「主委不肯」,是住戶手上沒有書面紀錄、沒有滲水源報告、沒有規約對照。把這幾樣準備齊,條例第 10 條跟第 12 條會自己幫你開路。